Attention au piège de la défiscalisation des travaux

Beaucoup d’investisseurs utilisent les travaux pour défiscaliser dans l’ancien. Ils achètent un immeuble ou un appartement, réalisent des travaux plus ou moins lourds. Cela leur permet de tirer parti de leur déficit foncier. Il y a tout de même des cas où ce qu’on gagne dans la défiscalisation peut être perdu au moment de la revente.

Déficit foncier, charges déductibles… Quèsaco ?

Quand vous avez des revenus locatifs qui sont supérieurs aux charges déductibles, on parle de revenus fonciers. A l’inverse, on parle de déficit foncier. Ce déficit est la base même de la défiscalisation.

Quelles sont les charges déductibles ?

  • Les frais de gestion
  • Les frais de comptabilité et CGA
  • Les dépenses de réparation
  • Les dépenses d’amélioration
  • Les charges d’entretien
  • Les primes d’assurance
  • La taxe foncière
  • Les autres taxe potentielles (séjour, CET, etc.)
  • CSG déductible
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les amortissements
  • Les abattements

Le principe de fonctionnement de la défiscalisation

La réalisation de travaux lourds permet de créer un déficit foncier. Celui-ci se composera en deux parties :

  • La première partie est déductible immédiatement sur le revenu global (dans la limite de 10.700 €)
  • La seconde partie (la réserve de déficit) est reportable sur 10 ans.

Pour plus d’informations sur ce sujet, consultez cette page.

Cas comparatifs

Prenons deux situations avec et sans travaux.

Le cas sans travaux

Soit un appartement qui vaut 150.000 €, avec des frais d’agence de 10.000 € et une revalorisation annuelle de 2 %. Cela donne un montant total d’investissement de 174.000 €.

Le cas sans travaux

Le prix d’achat est de 100.000 €, avec 50.000 € de travaux, 10.000 € de frais d’agence et 2 % de revalorisation annuelle. Puis qu’on a moins de frais de notaire, le montant d’investissement est de 170.577 €.

La défiscalisation des travaux

Prenons le cas d’un ménage qui a une tranche marginale à 30 %. Le déficit foncier réduit le revenu de ce ménage de 10.700 € la première année. On obtient une économie réelle de 3.210 € (10.700 € x 30 %).

Que se passe-t-il si on revend le bien à 4 ans dans les deux situations ?

  • Cas sans travaux

Le bien est acquis sans travaux, puis revendu 174.000 €. L’impôt sur la plus-value est de 648 €.

  • Cas avec travaux

Si on vend 4 ans après avec un projet avec travaux et qu’on a déduit fiscalement les travaux, on se retrouve en difficulté. En effet, ces travaux ne pourront pas être intégrés de rénovation dans la majoration du calcul. En clair, le prix d’achat qui sera pris en compte sera de l’ordre de 100.000 € et non le prix d’achat + les travaux. Au final, on se retrouve avec une perte fiscale de 19.290 € (le montant de l’impôt sur la plus-value).

Il faut retenir surtout que les charges ne sont pas déductibles deux fois et que si vous voulez revendre le bien rapidement, il vaut mieux ne pas défiscaliser pour ne pas tomber dans le piège de l’impôt sur la plus-value.