Les vigilances portant sur le renouvellement d’un bail commercial concernent aussi bien le bailleur que le locataire. Quel que soit votre statut dans ce contrat, découvrez les règles à savoir pour négocier sereinement cette période de transition. Pour rappel, le renouvellement du bail commercial est du ressort de la loi et le contrat doit être reconduit pour trois ans pour un particulier ou pour six ans si le propriétaire est une société.
La demande de renouvellement du bail venant du bailleur
Généralement, à l’expiration du contrat de bail, c’est le bailleur qui effectue les premiers pas dans le renouvellement. Pour ce faire, il doit formuler une demande de congé à l’attention du locataire. Celle-ci doit se faire six mois avant la fin du contrat. Il y aura également deux possibilités de demande de congé du bailleur.
Un congé sans offre de renouvellement
Cette demande veut dire que le bailleur souhaite mettre définitivement fin au contrat de bail avec son locataire. Il ne tient plus qu’à ce dernier ainsi d’accepter cette décision ou de le contester et saisir le tribunal compétent. Généralement, le bailleur accompagne cette résiliation d’un motif légitime permettant de résilier un renouvellement.
Un congé avec offre de renouvellement
Le bailleur souhaite ainsi garder le locataire dans ses locaux avec un congé avec offre de renouvellement. Dans ce cas-ci, le bailleur doit reconduire toutes les conditions de l’ancien contrat et stipuler dans la demande les nouvelles dispositions. Par ailleurs, il est possible d’accompagner des conditions suspensives au locataire dans cette offre de renouvellement bail commercial. Celles-ci peuvent s’agir de travaux ou autres.
Les réponses possibles du locataire suite à une offre de renouvellement
Lorsque le bailleur émane une demande de congé avec ou sans offre de renouvellement, le locataire se doit de répondre en fonction de la situation. La loi donne en quelque sorte un certain avantage au locataire dans les deux cas. Il est nécessaire de bien savoir où insister dans la demande du bailleur.
En cas de non-renouvellement
Le non-renouvellement doit être motivé légitimement. C’est pourquoi le locataire doit absolument connaitre ces motifs, et saisir le tribunal pour réclamation d’une indemnité d’éviction dans le cas contraire. Il n’y a que quatre motifs légitimes à faire valoir dans un non-renouvellement de bail commercial. Le bailleur peut apporter les preuves que le bail ne cadre plus dans le champ d’application des baux commerciaux. Il peut aussi plaider des manquements légitimes et graves. Par ailleurs, un local dangereux ou qui devra faire l’objet d’une démolition justifie aussi le non-renouvellement.
En cas de renouvellement
Le renouvellement de bail dégagera des points de vigilance importants pour le locataire.Le nouveau contrat peut en effet présenter des conditions qui sortent de l’ancien accord. Il faudra notamment vérifier le loyer, bien qu’un plafonnement l’encadre. Il se peut que le local ne soit pas éligible à ce régime spécifique. Les bureaux par exemple sont déplafonnés. Le changement d’usage de destination des locaux conduit également à cette situation.
L’absence de demande de congé lors d’un renouvellement
Le bailleur peut ne pas formuler une demande de congé avec ou sans renouvellement lorsque le contrat de bail est proche de son terme. Il revient ainsi au locataire de réagir en fonction. Celui-ci aura deux options à disposition par rapport à ce cas.
Formuler la demande de renouvellement
Le locataire peut émaner une demande de renouvellement de bail commercial lorsque le bailleur n’a pas effectué cette démarche. Pour ce faire, il devra le réaliser par acte d’huissier. Concernant les délais, la demande doit être parvenue au bailleur six mois avant la fin du contrat de bail. Le concerné aura trois mois pour répondre à cette requête, sachant qu’aucune réponse voudra dire une acceptation.
La tacite reconduction d’un contrat de bail
Le locataire peut également ne rien faire même si le terme du contrat de bail approche et qu’aucune demande de congé avec ou sans renouvellement lui est parvenue. Dans ce cas-ci, le bail est renouvelé par tacite reconduction. Toutefois, il est fortement conseillé de faire une demande de renouvellement. Cette voie n’est pas très favorable au locataire. Le loyer peut être déplafonné à l’issue de la douzième année. Le bailleur sera aussi libre de rompre le contratà tout moment.
La finalisation d’un renouvellement de bail
Selon le cas, le bail peut ainsi être renouvelé ou pas. Lors d’une entente trouvée entre les deux parties, les conditions peuvent être modifiées suivant toujours les convenances du bailleur et du locataire. Ce dernier peut par ailleurs accepter le renouvellement tout en contestant le loyer. En cas de résiliation du contrat de bail, la justice peut être saisie s’il y a litige. Le bailleur peut également s’en sortir sans avoir à payer quoi que ce soit.
