Lors de vos recherches pour un projet immobilier, vous avez craqué sur un logement ancien sur lequel vous pensez investir ? Par « ancien », on entend un appartement ou une maison qui a déjà connu un propriétaire et qui en général a été construite il y a plus de 5 ans.
Comparé au neuf, investir dans l’ancien présente certains avantages : prix bas, possibilité de grosse plus-value en cas de rénovation, etc. Mais voilà, passé un certain âge, le logement peut présenter des inconvénients : mise aux normes et travaux à effectuer. Dans cet article, nous vous dirons toutes les précautions à prendre avant d’investir dans l’immobilier ancien.
Les avantages d’un bien immobilier ancien
A surface et prestations équivalentes, le logement ancien est en moyenne 20 à 30% moins cher que l’immobilier neuf. C’est sûrement le principal avantage de l’achat immobilier ancien.
Certes, un bien ancien peut être dépassé en termes de standing et de confort. Mais en faisant quelques travaux malins (ajout d’une terrasse ou d’une véranda, décoration d’intérieur, etc.), il est possible d’augmenter la valeur d’un bien et de faire un bénéfice non négligeable. D’autant plus que certains de ces travaux peuvent bénéficier d’aides ou de réductions d’impôts de la part de l’Etat (c’est le cas des travaux d’isolation par exemple). Puis un bien ancien peut présenter plus de cachet, si vous êtes amoureux de biens atypiques ou qui présentent des éléments de charme.
Les risques et inconvénients d’un bien immobilier ancien
Vous avez craqué pour une vieille bâtisse au charme unique ou prévoyez d’acheter un ancien appartement pour le retaper ? Seulement, investir dans ce type de bien peut contenir certains inconvénients :
- Les frais d’acquisition (notaire, enregistrement, taxes, etc.) sont plus élevés : entre 7 et 8%, contre 2 à 3% pour un bien neuf ;
- Vous avez le droit à moins d’avantages fiscaux ;
- Des charges et frais d’entretien plus élevés : les équipements et matériaux de la maison étant eux aussi anciens, les dépenses et autres charges ont tendance à être plus élevés (consommation énergétique) ;
- Des éventuels travaux à prévoir à court ou moyen terme. S’il n’y a rien à faire dans un logement neuf, un bien ancien nécessitera parfois des travaux de rénovation : installations électriques ou de chauffage, isolation thermique, travaux de mise aux normes ;
- Le bien peut être sujet à des risques naturels.
Quels sont les précautions à prendre avant d’acheter dans l’ancien ?
Vérifiez l’état des murs (traces d’humidité), de la toiture, des poutres, de la charpente et des combles. Toute la structure et les fondations de la maison sont à inspecter avec attention. N’hésitez pas à faire la visite avec un professionnel pour avoir un avis éclairé.
Le vendeur est légalement tenu de vous fournir un document (datant de moins de 6 mois) relatif aux risques naturels auquel le bien est exposé. Quand bien même, renseignez-vous de votre côté pour savoir si le logement ne figure pas dans une zone à risque (inondations, risques sismiques, technologiques, pollution, etc.).
Assurez-vous que le bien que vous convoitez respecte les règles en termes d’amiante, de plomb et de termites. Là encore, le vendeur est tenu de vous fournir un contrôle technique délivré par un professionnel agréé qui a effectué ces vérifications.
Exigez un diagnostic de performance énergétique afin d’éviter les mauvaises surprises et une mise aux normes qui pourrait être coûteuse.
Ce qu’il faut retenir
Investir dans l’immobilier ancien est une excellente idée, en prenant toutefois des précautions. Acheter dans l’ancien coûte moins cher, et représente une vraie opportunité en termes d’investissement. Veillez toutefois à ce que le logement respecte les normes de sécurité en vigueur et qu’il n’y ait pas de gros travaux à prévoir. Vérifiez que le bien soit en bon état en inspectant les murs et les structures. Si tout est ok, alors foncez !