Les diagnostics immobiliers pour la location

Les Français connaissent depuis longtemps l’existence de diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien. DPE, termites, plomb et risques technologiques sont autant d’expressions connues parmi d’autres, que les notaires ont l’habitude de manier. Nulle transaction ne saurait se concrétiser légitimement sans. Mais ce que l’on sait moins, c’est que certains documents analogues sont désormais nécessaires pour les locations. Depuis le début de l’année, ceux-ci sont au nombre théorique de cinq.

Les locations concernées

Ce sont toutes les locations à usage d’habitation qui doivent désormais faire l’objet d’une annexion de diagnostics immobiliers obligatoires. Cela concerne aussi bien les locations dites « vides », de loin les plus courantes dans l’Hexagone, que le meublé. Aucune condition de durée n’est prise en compte, de même que les résidences secondaires sont également concernées. Il est cependant rare de louer une résidence secondaire.

Ce n’est pas au locataire de prendre en charge les frais de ces diagnostics immobiliers préalables, mais bel et bien au propriétaire-bailleur. Dans les faits, il est évident que ces frais supplémentaires se retrouvent indirectement, d’une façon ou d’une autre, à court ou long terme, répercutés sur le loyer mensuel des logements.

Quelles que soient ses raisons, le locataire ne peut normalement pas donner de dérogation quant à l’établissement des diagnostics précités. La loi ne prévoit tout simplement pas cette possibilité, le législateur ayant justement souhaité protéger les locataires et leur garantir un minimum d’informations.

Les diagnostics immobiliers doivent être impérativement fournis au locataire en vue de la signature du bail : sans cela, cette dernière serait tout simplement de nulle valeur.

Les reconductions tacites ne sont quant à elles pas concernées par toute éventuelle mise à jour des diagnostics immobiliers initiaux.

Bien entendu, ces diagnostics techniques ne peuvent pas être effectués par n’importe qui. Seuls quelques diagnostiqueurs certifiés sont habilités par les pouvoirs publics pour ce faire. Le plus souvent, ce sont des agences spécialisées qui ne font que cela.

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Le dossier de diagnostic technique

Les différents diagnostics immobiliers aujourd’hui obligatoires pour une location sont regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique. Ce dernier est déjà connu sous l’acronyme de « DDT » par les professionnels de l’immobilier et les particuliers expérimentés. Ce dossier recoupe en réalité plusieurs diagnostics différents…

1° L’état des risques naturels et technologiques, évoquant l’environnement de la location : sismicité, radioactivité, pollution du sol, zones inondables, etc. Même les risques miniers sont pris en compte.

2° Le célèbre diagnostic de performance énergétique, ou DPE pour les intimes, permettant d’estimer la qualité de l’isolation d’un logement et la puissance énergétique qui sera nécessaire à sa chauffe. Bien sûr, un recul de plusieurs années est requis pour établir un DPE fiable, de sorte que celui-ci peut être vierge, mais diagnostiqué et certifié dans tous les cas.

3° L’exposition au plomb prend la forme d’un constat : grâce aux rayons, le CREP permet de savoir si certains revêtements de la location présentent un danger à cause du plomb. Le plus souvent, ce sont les vieilles peintures d’avant-guerre qui sont concernées. Lorsque les murs sont dégradés, les risques de saturnisme sont réels.

4° L’état des installations de gaz et/ou d’électricité à l’intérieur, de façon à assurer la sécurité des habitants du lieu. En effet, un grave défaut électrique peut facilement provoquer un incendie, voire une explosion en cas de présence d’une chaudière.

5° L’amiante, désormais très rare dans les maisons. Curieusement, si ce diagnostic s’impose, il n’est pas obligatoire de l’annexer au contrat de bail. En revanche, il faut pouvoir le fournir à la moindre demande du locataire…

On aura donc remarqué un alignement progressif des conditions de location avec celles de toute vente immobilière. Les diagnostics immobiliers locatifs se passent cependant, pour l’instant du moins, d’une visite automatique du SPANC pour les assainissements non collectifs.